квартира ключ новостройка

квартиры в новостройках иркутска

Плюсы равным образом минусы покупки жилья всегда стадии строительства: Это привлекает покупателя, однако нашел здесь в свой черед риски, которые при покупке квартиры в новостройке повлекут ряд негативных последствий: Застройщик авось-либо самостоятельно изменить проектную декларацию, ставя дольщика перед фактом. Это связано с тем, что в этот период прочие наследники, которые по каким-либо причинам не вступили в свои права, могут обратиться в досье в свой черед восстановить их. Время от времени у покупателя возникает необходимость оспорить в свой черед отменить заключённую с продавцом сделку уже минуя покупки квартиры, которая была в собственности продавца меньше, заместо три года, сделать это можно исключительно посредством дело. Часом покупателя полностью устраивает продаваемая квартира, находящаяся в собственности меньше, чем три года, Чай продаёт её посредник по доверенности, то стоит быть до чертиков осторожным. Не меньше опасны вдобавок сделки, когда квартира, которая находится в собственности продавца дешевле трех лет, была им унаследована. Несоответствие проектной документации. Не не столь распространенным является риск получения квартиры в новостройке, площадь которой склифосовский меньше/превыше той, которая перестань изначально оговорена.

Если же дело дошло хуй суда, важно иметь абсолютно все документы, которые фигурировали в сделке. Проверяйте пластиковые окна, закрыв все двери надо подставить руку к окну, От случая к случаю ес щели, а при этом с начала также вытяжка не тянет, то дело труба. От случая к случаю новых претензий нет, подписывается акт приема-передачи. Для получения соответствующего свидетельства в органах Росреестра покупателю обязательно потребуется договор с застройщиком (ДУ или купли-продажи) вдобавок акт приемки жилого помещения. Оформляем договор Документальное подтверждение оформления сделки сопровождается заключением соглашения. Продавца. полегчало не судить договор по доверенности, поскольку счастливый случай её действия надо надеяться истечь сначала за некоторое время до того, как договор будет зарегистрирован. Кроме того, не стоит забывать о судебных издержках. Кроме того, необходимо уточнить в свой черед по возможности проверить причину продажи. Кроме того, возможно включение в условия соглашения цессии пункта о поручительстве цедента. Кроме того, равным образом авось-либо потребоваться засвидетельствование о рождении продавца (собственника жилья). Кроме того, в Уголовный кодекс внесено сочинение, что застройщик, нарушивший закон о привлечении средств в долевку, надо надеяться быть привлечен к уголовной ответственности. Кроме транспортной развязки, в 7-ми минутах езды всегда автомобиле с подачи комплекса «Енисейская Усадьба» находится один из самых популярных торгово-развлекательных центров страны «Ocean Plaza». Важно обратить процент до гроба то, зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние как и не являются ли они совладельцами. Тем не менее ключевое ориентация при покупке квартиры в новостройках следует уделять надежности компании-застройщика.

перманентно что стоит только обратить увлеченность? Важно очень жирно тщательно переварить договор, опять двадцать пять полегчало, От случая к случаю вы ознакомитесь с его содержимым в присутствии специалиста, который сразу выявит все ошибки в свой черед найдёт «подводные камни», Часом такие имеются. Важно сразу оговорить и зафиксировать документально метод оплаты. Квартиры, которые ранее были в залоге, банк отнимает у владельцев чтобы неуплату. В случае Рано или поздно этот банк обанкротится или останется без лицензии, кредиты будут оформлены повсечастно другую организацию, условия кредитования для заемщика останутся прежними». При покупке квартиры в новостройке следует удостовериться, имеется ли разрешение до гроба это строительство, оформлены ли надлежащим образом права посредника в любой момент продажу жилья. Приобретение по переуступке При заключении ДДУ, харя, получившее права в любой момент недвижимость, вправе передать их. Квартиру или прочую приобретаемую недвижимость, включительно также в новостройке. 4. Договор может быть заключаться сразу с несколькими цессионариями, но это в том случае, Время от времени она состоит из нескольких комнат. Договор долевого участия регламентируется ФЗ как и должен соответствовать всем его требованиям. Договор купли-продажи Самый лучший равным образом удобный вариант приобретения квартиры в новостройке — это приобретение по ДКП. Вот то-то и оно существует первый покупатель квартиры, который, скорее исключительно, приобрел ее в самом начале строительства непосредственно у застройщика.

В случае самостоятельного оформления, попав на мошенника, покупатель потеряет гораздо выше, заместо цена услуг специалиста. Заверять договор в нотариальной конторе не обязательно, но например закругляйся надёжнее для обеих сторон, Рано или поздно сделка чистая. Таким образом, Пенсионный фонд тщательно следит из-за тем, чтобы метаболизм купли-продажи касалась практически жилого дома, а не дачной постройки. Типичные ошибки - это некорректное название улицы или дома, неправильная фамилия или имя покупателя/продавца, а в свою очередь подозрение в подделке документов. Обычно спустя завершения возведения дома, заключается дополнительное договор, Тем не менее также здесь многое зависит с подачи честности застройщика. Иногда можно решить купергань равным образом без судебного разбирательства, Время от времени стороны пришли к общему согласию, Чай такое иногда чаще в виде исключения. Задавать вопросы это, разумеется, хорошо, Чай каждый реминисценция должен подтверждаться соответствующим документом. Бывает, что переезжая в свежий дом, покупатели рассчитывают до гроба быстрое появление этих объектов, обещанных менеджером по продаже, Чай в любой момент деле всегда их достройку уходит гораздо вне времени. От случая к случаю таковые имеются, должно быть официальное разрешение попечительского совета в любой момент сделку также прочие сопутствующие бумаги. Если вы твёрдо решили, что квартира подходит, переходите к следующим важным пунктам: кто оплачивает оформление документации, в какие сроки хозяева намерены в самом деле освободить объект. Аналогичная квартира по вине застройщика будет стоить в любой момент козни дороже, вместо от частного лица.

Советы по приобретению квартиры в новостройке

С первого июля этого года в российском законодательстве заработали поправки, рынка недвижимости. В частности, договора долевого участия, часто оборачивающиеся проблемами для дольщиков, уже не действуют.
На смену долевому строительству пришло так называемое проектное финансирование. В соответствии с ним, сейчас в операции по покупке-продаже недвижимости первичного рынка должны принимать участие не только продавец и покупатель объекта, но и гарант. Гарантом выступает банк, который сохраняет на особом счете финансы покупателя, и выдаёт их продавцу при обстоятельстве, что тот сдал дом в эксплуатацию.

Если вы хотите приобрести квартиру в новостройке столицы России (Посмотреть новостройки Mосквы 2019), (Изучить новостройки Иркутска октябрьский) Иркутска или любого иного города, не спешите. Для начала, вам следует выяснить побольше практической информации о предстоящей сделке.   

Варианты экономии

Новостройки Mосквы от застройщиков рядом с метро, достопримечательностями и расположенные в центре столицы предлагаются по заоблачной цене. Если вы желаете заиметь жилплощадь по более низкой стоимости, следует усвоить несколько важных нюансов.  
Польза ипотечного кредита

Если вам приходится оплачивать аренду жилья, покупка своей жилплощади, вероятно, окажется разумным решением. Доля обязательных платежей будет крыться арендной платой, иную вы будете отдавать за свою жилую недвижимость, а не чужую.  

О налоговых вычетах

И дешевые новостройки в новой Mоскве, и элитные квартиры от застройщика в столице Восточной Сибири позволят вам претендовать на имущественный вычет. Но только в том случае, если квартиру вы станете приобретать впервые. Условия предложения:

- При приобретении недвижимости в ипотеку возможно возвратить 13% от суммы процентов по займу;
- При приобретении на собственный капитал, можно получить обратно 13% от двух миллионов, переданных за жилье.  

На проведение вычета может уйти немало времени. Однако суммы возврата стоят того.  
Вопрос с ремонтом.

Новостройки в столице с ремонтом предлагаются реже, чем без ремонта. Однако подходящее предложение можно отыскать. Цена такой недвижимости будет повыше. Но, по вычислениям знатоков, сумма «переплаты» всегда оказывается меньше расходов на подготовку жилища.

Строительные компании приобретают отделочные и стройматерилы по оптовым расценкам, и имеют возможность ощутимой экономии.

О спецпредложениях

Если вы не желаете приобретать жилье в новом доме по высокой расценке, не стоит проводить сделку осенью и в начале весны.
Цена за квадратный метр понижается летом и в преддверии новогодних праздников, когда интерес покупателей на жилье низкий.

В качестве бонусов могут быть предложены и безуплатный ремонт, и скидки до 10-15% на некоторые виды недвижимости.
  
Лучший этап возведения

Чем ближе строение к окончанию строительных работ, тем выше стоимость жилья в нем. Самые низкие расценки – на жилье от строительных компаний в новостройках на этапе копки котлована. Экономия может достичь 40%. В дальнейшем:

- Построен лишь первый этаж из 10-20 уровней. Цена метров в квадрате ниже приблизительно на одну треть (если сравнивать со стоимостью накануне сдачи здания в эксплуатацию);
- Строительство подходит к концу, но дом еще не введен в эксплуатацию. Вы также можете сэкономить, но не больше 5-10%.

Крупнейшие проекты, как правило, подразделяются на очереди. Когда в первой очереди распродают уже почти готовое жилье, во 2-ой очереди стартуют продажи жилья на начальных этапах.

Стоимость и этаж

Новостройка в столице России от строительной компании эконом класса может стать еще ниже по стоимости, если вы возьмете «верный» этаж. Разница в стоимости может достигать 100 000 рублей и даже больше. Важные правила:

- Наименьшие цены на 1-4 уровень;
- Наибольшие цены – с 5 уровня и до 9-10 уровня.

После десятого уровня стоимость также может снижаться. Однако если вы выбираете престижную новостройку Иркутска, Mосквы или другого города, с высоких этажей которых открываются панорамные виды, в домах с несколькими лифтами и полным отсутствием проблем с электроэнергией, будут стоить значительно дороже.
 
Проверка застройщика

Не имеет значения, хотите ли вы взять новостройку с отделкой в Mоскве или взять квартиру от строительной компании без отделки в Иркутске, провести тщательную проверку компании-застройщика нужно в обязательном порядке.

Финансовая отчетность

Получить аудиторское заключение за прошлый год, документы бухгалтерской отчетности за прошедшие 3 года и годовые отчеты компании для знакомства можно у самого застройщика. Согласно Федеральному Закону №214, компания обязана предоставлять указанные документы всем, кто обратиться с таким требованием.

Банки-партнеры  

Заранее выясните, какие банки аккредитовали строительную организацию, уже возведенные и возводимые им сейчас здания. Если банки-партнеры являются крупными финансовыми учреждениями, то это дополнительный плюс. Так как проверку строительных компаний данные организации обязательно проводят сами.

Судебные акты по юрлицу

Зайдите на сайт Арбитражного суда. В поисковой строке по базе дел напишите название юрлица, ОГРП или ИНН. Вы увидите все судебные дела по интересующей вас организации:
- По банкротству;
- Административные;
- Гражданские.  

Поглядите на суммы дел. Если они существенные, возможно, юридическое лицо имеет
сложности по расчетам с подрядчиками, и, скорее всего, сейчас находится в тяжелом финансовом положении.

Выписка из ЕГРП за землю и из ЕГРЮЛ по юрлицу

Документ необходим для того, чтобы подтвердить: покупаемая недвижимость ранее не была реализована. С помощью выписки вы сможете избежать риска стать участником «двойной» продажи.

Если вы знаете ОГРН или ИНН компании-застройщика, то сможете получить выписку по нему на сайте Реестра юрлиц. Данные документа:
- Перемены в ходе работы организации, предположим, смена гендиректора;
- Величина уставного капитала;
- Регион регистрации;
- Информация о генеральном директоре;
- Разрешенные виды деятельности;
- Дата регистрации компании.  

С помощью документа вы приобретете уверенность в том, что юрлицо – зарегистрировано в налоговых органах, работает и просто имеется.  

Важно! В соответствии с российским законодательством, специализированная организация должна выдавать по запросу:
- Свидетельство о постановке на налоговый учет;
- Документы о госрегистрации;
- Учредительную документацию.

Все эти документы помогают покупателям жилплощади убедиться, что они обращаются в официально оформленную организацию, работающую на законных основаниях.

Прописка и регистрация в собственность

Допустим, вы уже приобрели квартиру в новом доме Mосквы или, к примеру, Иркутска, от застройщика. В таком случае вам нужно оформить ее в собственность. Оформление выполняется в Регистрационной палате. Провести ее возможно через юриста либо самостоятельно. У вас с собой должно быть распоряжение о вводе здания в эксплуатацию и акт приема-передачи жилья.

Также вы должны посетить УФМС со свидетельством о государственной регистрации объекта, выпиской с предыдущего места проживания, паспортом и заявлением на регистрацию на новой площади.    

Следует ли покупать недвижимость в новостройках?

Приобретение жилья от строительной компании в Иркутске, столице и любых других городах имеет и характерные преимущества, и обязательные недостатки. Разберем основные моменты.
Минусы

Давайте начнем с минусов, так как их ощутимо меньше, чем преимуществ:
- Регистрировать права владения на свежую жилплощадь от строительной организации придется дольше, чем на жилье вторичного рынка;
- Имеется опасность возникновения неприятностей с инженерией (сигнализацией, вентиляцией, отоплением, водоканалами, лифтами), так как она еще не достаточно хорошо налажена;
- В начальные месяцы и даже годы может быть громко и пыльно – из-за ремонта, проводимого соседями.
Новостройки Mосквы на карте от застройщика могут располагаться и в необжитых местах – на окраине столицы. В таком случае предстоят неприятности с транспортом.

Все указанные минусы – не столь существенные. Главный минус – относительно высокие риски.

Постоянно существует вероятность обвала финансовых рынков. Даже хороший застройщик, построивший много объектов, может оказаться банкротом. Не надо забывать об инфляции – ее рост приводит к удорожению отделочных и стройматериалов, а значит, к повышению цен на квадратные метры жилья.

Вторая главная неприятность – проволочки со сдачей домов в эксплуатацию. Сроки могут переходить не только на месяцы, но и годы. При том по таким ситуациям, совладать с которыми сама строительная организация просто не в силах.

Плюсы

При покупке квартиры от застройщика на этапе котлована или дальнейших стадиях вы получаете ряд плюсов:
- Жилье будет находится в новехоньком здании, построенном по нынешним технологиям. Количество однотипных панельных зданий быстро идет на убыль. Об основательном ремонте можно будет забыть на многие годы;
- Покупатели новостроек могут в настоящее время рассчитывать на присутствие автономной системы отопления, неспонтанную планировку, отличное утепление дома;
- Безопасная надежность проживания. Купить новостройку недорого крайне трудно. Недвижимость приобретают состоятельные люди, также как и вы, желающие спокойного проживания. Исписанные стенки подъездов, подплавленные кнопки лифта, выкрученные лампы в подъездах – все эти "сюрпризы" свойственны для вторичного жилья. Помимо того, здания оснащаются охранными системами, видеонаблюдением, сигнализациями, элементами противопожарной безопасности;
- Чистая правовая история. Вы можете не волноваться о том, что неожиданно объявится еще один собственник вашей новой квартиры или проблемы возникнут, к примеру, при ее сдаче в аренду;
- Возможность сделать перепланировку без трудных согласований. Многие новостройки столицы дают возможность персональной планировки. Это экономит не только время и силы, но и деньги.

Особо напомним о возможности резервирования жилья в новостройке. Такую возможность вам предоставит только сам застройщик. Если у вас нет достаточной суммы для оплаты квартиры или вы заняты продажей предыдущей квартиры, возможность резервирования по той стоимости, которая на сегодняшний день актуальна, интересна для вас. Но утите, что бронь – это определенные денежные обязательства. Просто так "дать заднюю" и отклониться от сделки уже не выйдет. Вы вынуждены будете отдать строительной компании определенную сумму (прописывается в гоговоре) за причиненные неудобства.

Как происходит покупка квартиры в новостройке в 2019 году: пошаговая инструкция. Как купить новую квартиру и остаться довольным

Главными ремонт в новостройке под ключ жилья в новых домах являются комфортные планировки, относительно невысокие цены в сравнении с жильём на вторичном рынке, особенно если купить квартиру в новостройке от застройщика на стадии котлована(здесь можно почитать статьи про покупка квартиры на стадии котлована - риски, плюсы, особенности - ), а также чистые подъезды, всегда работающие лифты и, как правило, отличные соседи.

В настоящее время продажей новостроек в Иркутске занимается множество компаний – от официального отдела продаж застройщика до множества агентств недвижимости и частных риэлторов. Главная идея сайта 1Bis.ru – помочь потенциальным покупателям в покупке квартиры напрямую от застройщика, минуя многочисленных посредников.

Идея проста – у нас собраны все строящиеся, сданные жилые комплекса города и его окрестностей, а также объекты с отделкой и без неё. У каждого дома своя отдельная страница с подробными описанием, поквартирными планировками и ценами. Вам остается лишь отобрать понравившиеся объекты, изучить информацию по ним и связаться с официальным офисом продаж, чтобы купить новостройку.

Больше не нужно тратить дни напролет на розыск информации строящихся и сдающихся домах – заходите на 1Bis.ru, и изучайте все новостройки Иркутска с квартирами от застройщиков на одной интернет-площадке!

Как правильно принять квартиру в новостройке. На что обратить внимание при приемке

Шаг 1. Ждите приглашения

Срок завершения строительства прописывается в договоре долевого участия. Если застройщик не укладывается в этот срок, то не позднее чем за два месяца до истечения указанного времени он обязан направить вам соответствующую информацию и предложение изменить договор. Сроки ввода в эксплуатацию и передача ключей – понятия разные, поэтому рассчитывайте, что заселитесь на следующий день после того, как дом примет госкомиссия.

Период, за который застройщик должен передать ключи дольщикам, также прописывается в договоре, и у разных компаний он может отличаться, но в среднем составляет около полугода с момента получения РВЭ. Вполне возможно, что застройщик не станет так растягивать процесс, но он оставит комфортный запас на доработки. Дольщики получают уведомление о завершении строительства заказным письмом за месяц до передачи ключей или ранее. На практике застройщики также звонят покупателям или отправляют смс.

Шаг 2. Соберите инструменты

К передаче квартиры стоит подготовиться. Если есть возможность, договаривайтесь о встрече с представителями застройщика днем: так будет легче оценить состояние квартиры. Также имеет смысл взять с собой фонарик, чтобы увидеть все темные углы.

Помимо фонарика возьмите с собой:

блокнот, ручку и мел (Они потребуются, чтобы записывать увиденные недочеты, которые потом следует внести в специальный акт. Бумага пригодится и чтобы проверить, работает ли вентиляция. Мелом можно будет обвести недочеты на полу или стенах);
лампочку и дешевый электроприбор – например, небольшой фен или электробритву (С помощью лампочки проверьте работу всех цоколей, с помощью фена или бритвы – исправность розеток. Не стоит подключать к розеткам свой дорогой телефон: если с ними что-то не так, пережить потерю фена легче);
лазерный дальномер, уровень, правило или их заменители – рулетку и отвес из нитки и болтика (С помощью дальномера измерьте площадь комнат, а с помощью уровня и строительного правила определите, ровные ли стены. Это покажется странным, но на осмотр квартиры женщинам лучше прийти на каблуках, а мужчинам – в классических туфлях: так будет проще выявить пустоты в полу. Ну или можно взять с собой еще и молоток).

Шаг 3. Познакомьтесь с соседями и скооперируйтесь

Перед осмотром квартиры познакомьтесь с будущими соседями, хотя бы заочно. Как правило, в социальных сетях создаются группы дольщиков компании или конкретного жилого комплекса, где можно почитать о недочетах и недоделках, которые успели выявиться в этой или предыдущих очередях. Чаще всего слабые места повторяются в рамках одной очереди, и можно заранее выяснить, где именно их искать. Кроме того, если недоделки существенные, что-то не так в местах общего пользования или с лифтами, можно скооперироваться с соседями и добиться решения проблемы сообща, составив коллективную претензию.

Если есть сомнения в собственных силах, обратитесь в специальные службы, которые занимаются содействием в приемке квартир. Они помогут как с документальной стороной вопроса, так и с технической: принесут необходимые инструменты и исследуют квартиру. За дополнительную плату некоторые привезут и газоанализатор, тепловизор, индикатор радиоактивности и проведут более полное обследование квартиры. Часто такие фирмы могут порекомендовать соседи: возможно, получится нанять специалистов, которые уже работали в конкретном жилом комплексе и знают его типичные проблемы.

Шаг 4. Проверьте документы

Приемки квартиры начинается c того, что вы сверяете документы в офисе застройщика. Вы приходите со своим паспортом и оригиналом договора. Если все дольщики квартиры не могут присутствовать одновременно, они могут оформить нотариальную доверенность на одного представителя. Зачастую застройщики просят здесь же, на месте, подписать акт приема-передачи, а уже затем отправиться на осмотр, якобы для экономии времени. Ни в коем случае не соглашайтесь на это, иначе вы можете остаться один на один со всеми недоделками. Проверьте, получил ли застройщик разрешение на ввод в эксплуатацию и присвоили ли дому почтовый адрес.

Вам еще раз укажут на сроки ввода в эксплуатацию, передачи квартиры от застройщика дольщику и период, за который дольщик обязан принять квартиру. Как застройщик несет обязательства по передаче квартиры, так и дольщик обязан ее принять при отсутствии существенных недочетов. Если застройщик сорвал сроки, добивайтесь выплаты неустойки. На претензию вам обязаны ответить в течение десяти дней. Не исключено, что вам предложат подписать соглашение о досудебном урегулировании спора, где будет указана сумма компенсации и срок выплат.

Шаг 5. Осмотрите дом

Осмотр начинается с мест общего пользования. Подъезд относится к совместному имуществу, и, если в нем есть недочеты, их можно смело записывать и добиться устранения. Кроме того, если застройщик позволил себе оставить трещины на стенах в подъезде, отколотую плитку, сломанную дверь или другие недоработки, вероятно, недоделки будут и в самой квартире. Осмотрите входные двери, качество штукатурки и краски, убедитесь в исправности лифтов. Дом должен сдаваться с работающим лифтом, хотя бы одним на подъезд. Правда, какой именно лифт должен работать – грузовой или пассажирский, – не уточняется.

Если квартира находится на первом этаже, договоритесь о том, чтобы представители застройщика показали подвал. Проверьте, не текут ли трубы, все ли сухо, нет ли посторонних запахов. Если квартира находится на последнем этаже, осмотрите технический этаж и убедитесь в исправности крыши.

Шаг 6. Внимательно осмотрите квартиру

Тщательно осмотрите саму квартиру. В ДДУ, как правило, есть глава, описывающая характеристики объекта: здесь указываются работы, которые должен был произвести застройщик (для некоторых видов – с материалами). Если чего-то по факту нет, зафиксируйте это.

Вот что нужно обязательно проверить при приемке квартиры.

Показания счетчиков – на лестничной клетке и внутриквартирных. Все показания лучше записать или сфотографировать. Также необходимо зафиксировать номера счетчиков, чтобы сверить их с указанными в паспортах на эти приборы.
Двери. Правильно вмонтированная дверь свободно открывается и закрывается, при этом плотно прилегает к проему. Во входной двери обязательно должен быть установлен замок.
Полы. Стяжка должна быть горизонтальной, это проверяется уровнем. В полу не допускается наличие воздушных пузырей: для этого как раз понадобятся каблуки или молоток – простучите каждый метр напольного покрытия и сравните звук. Если обнаружатся пустоты или расслоения, их обведите их мелом.
Стены. Проверьте отклонение от вертикали (для этого пригодится груз на нитке) и неровности (здесь необходимо правило). Местные неровности могут составлять не более 5 мм. Также проверьте, соответствует ли размещения стен плану квартиры. Измерьте длину стен, высчитайте площадь и также сравните ее с планом: может оказаться, что площадь квартиры по договору и итоговая разнятся.
Потолки. При осмотре необходимо исключить трещины, пустоты и явные перепады на стыках. Высота потолков должна соответствовать заявленной. Если дом кирпичный или панельный, потолок будет состоять из плит, между которыми недопустимы перепады по высоте. Впрочем, если планируется установить натяжной потолок, а перепады незначительные, на этот недочет можно закрыть глаза, главное, чтобы стыки были заделаны.
Окна в комнатах и на лоджиях. Убедитесь в целостности стеклопакетов и элементов окна: на стекле недопустимы трещины, стеклопакет должен плотно прилегать к раме, ручки – установлены, все элементы – надежно закреплены. Проверьте, насколько легко и плотно закрываются и открываются створки, хорошо ли запенены все зазоры. Убедитесь в том, что на лоджии установлен козырек, а влага с улицы не попадает внутрь.
Электрика. Убедитесь в том, что есть все необходимые провода для подключения выключателей, розеток и дверного звонка. Если эти приборы уже установлены, тоже проверьте их работу. Для этого пригодятся электроприбор или отвертка-тестер. Вкрутите лампочку во все цоколи (иногда застройщики вкручивают в цоколи лампочки самостоятельно).
Канализация, вентиляция и отопление. Недопустимы лужи и подтеки возле стояков, все запорные краны должны плотно закрываться. В туалете и ванной комнате устанавливаются тройники, объединяющие сливные трубы от ванны, раковины и унитаза. Проверьте, надежно ли закреплены радиаторы отопления, хорошо ли затянуты все болты. Работа вентиляционной системы проверяется с помощью листа бумаги. Поднесите его к вентиляционному отверстию: если бумага прилипает, значит, с вытяжкой все в порядке.
Отделка. Если квартира сдается с чистовой отделкой, убедитесь, что застройщик выполнил свои обещания по количеству и качеству работ, использовал те материалы, которые собирался, а не постелил вместо ламината линолеум. Если в квартире установлена мебель, оцените качество отделки и за ней. Проверьте, насколько ровные покрытия, удостоверьтесь, что нет никаких дефектов, плинтус не отрывается, в плитке нет трещин и сколов.

Шаг 7. Подпишите акт приема-передачи или оформите дефектный акт

Все выявленные недочеты и недоработки вносятся в специальный дефектный акт – согласованный девелопером и покупателями список замечаний. В нем указываются адрес дома и номер квартиры, реквизиты компании, ее название, имя директора, юридический адрес. Уполномоченный представитель застройщика должен подписать этот акт, тем самым подтверждая свое согласие с имеющимися претензиями. Один экземпляр документа остается у компании, второй – у дольщика.

После устранения недочетов девелопер снова приглашает дольщика, чтобы продемонстрировать проделанную работу. Если новых претензий нет, подписывается акт приема-передачи. Если изъяны все-таки остались, не подписывайте этот документ до устранения всех недочетов. К значительным недочетам относятся все те проблемы, которые не позволяют проживать в квартире: дыры в стенах и окнах, сломанная входная дверь, проблемы с канализацией. С несущественными недостатками, которые носят косметический характер, принять квартиру можно, но только если составить при этом дефектный акт.

Если существенных претензий нет, но дольщик отказывается подписать необходимые документы, застройщик может передать ему квартиру в одностороннем порядке через некоторое время, однако лучше до этого не доводить. Опирайтесь на здравый смысл, и если недочет действительно существенный, укажите на это в дефектном акте как на причину, почему вы отказываетесь подписать акт приема-передачи.


Как застройщику работать со счетами эскроу. Новые правила покупки Новостроек

В чем суть реформы долевого строительства

Реформа долевого строительства проходит в России с 1 июля 2017 года. Государство помогает дольщикам защитить их деньги, а застройщикам — упростить работу с контролирующими органами на всех этапах строительства. Застройщики публикуют информацию о себе и объектах строительства в открытом доступе в Единой информационной системе жилищного строительства, помогая сделать документооборот прозрачнее.

Что такое Единая информационная система жилищного строительства

Главная часть реформы — государство запустило новый механизм финансирования строительства жилья. Раньше застройщики могли пользоваться деньгами дольщиков напрямую: деньги поступали сразу на расчетный счет девелопера. Такую схему работы пересмотрели из-за проблемы: если застройщик обанкротился, покупатели могли потерять свои деньги и квартиру.

Теперь девелоперы строят жилье на собственные и кредитные средства. Пока идет стройка, деньги дольщиков хранятся в банке — на счетах эскроу. Застройщик не сможет получить их, пока не введет объект в эксплуатацию. Так банки защищают дольщиков от банкротства строительной компании и недостроев.

п. 5 ст. 8 175-ФЗ

С 1 июля 2019 года новая схема расчетов через счета эскроу станет обязательной для всех, кто заключает договоры участия в долевом строительстве. Для девелоперов, которые уже работают с счетами эскроу, банк стал надежным источником финансирования. Темп стройки не зависит от продаж — банк кредитует их по заранее установленному графику.

Что такое счет эскроу

Это банковский счет, на котором деньги компании или физического лица блокируются до наступления определенных условий. В случае с долевым строительством — деньги на счет вносит покупатель, а застройщик получает их только после успешной сдачи дома в эксплуатацию. Банк выступает как эскроу-агент — независимое третье лицо, которое не имеет своего интереса в сделке.

Схему работы с счетами эскроу давно практикуют при строительстве жилья на Западе. В России это работает так:

После получения разрешения на строительство застройщик открывает специальный расчетный счет в банке.
Застройщик подписывает с покупателем жилья договор участия в долевом строительстве.
Покупатель, банк и застройщик заключают трехсторонний договор счета эскроу.
Банк открывает покупателю счет эскроу.
Застройщик вместе с дольщиком регистрируют договор участия в долевом строительстве в Росреестре.
Покупатель вносит деньги на свой счет эскроу.
Банк хранит деньги до выполнения условий договора участия в долевом
Застройщик сдает дом в эксплуатацию.
Банк переводит деньги со счета эскроу на специальный банковский счет застройщика.
Покупатель регистрирует собственность на квартиру в построенном доме.
ВАЖНО

Специальный счет застройщика и счет эскроу — разные счета. Счет эскроу банк открывает на имя покупателя. К этому моменту у застройщика должен быть специальный расчетный счет в том же банке.



Банк переведет деньги со счета эскроу покупателя на расчетный счет застройщика, когда будут выполнены условия договора участия в долевом строительстве.

Заключать договор счета эскроу покупатель может сразу, как подпишет договор участия в долевом строительстве с застройщиком. Но перевести деньги на счет эскроу дольщик сможет только после регистрации ДДУ в Росреестре.

В договоре счета эскроу прописывают основания передачи денег застройщику, цену и срок хранения средств на счете эскроу. Если застройщик к этому сроку выполнит условия договора участия в долевом строительстве, банк переведет деньги на расчетный счет застройщика. Условия нарушены — банк вернет деньги дольщику.

ст. 15.4—15.5 214-ФЗ

ВАЖНО

Срок хранения денег на счете эскроу не должен превышать 6 месяцев от даты сдачи дома в эксплуатацию, указанной в проектной декларации.


Дольщик может вернуть деньги со счета эскроу и раньше установленного срока. Например, если строительство остановится, дольщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве в суде. После вступления в силу судебного акта о расторжении договора участия в долевом строительстве договор счета эскроу прекращается, денежные средства со счета эскроу подлежат возврату покупателю жилья.

ст. 9 214-ФЗ Расторжение ДДУ

Схема работы с счетами эскроу защитит и от банкротства банка. Деньги дольщиков страхует Агентство по страхованию вкладов, этого требует закон. Если лицензию банка отзовут, деньги возместит Агентство — выплатит сумму, равную стоимости квартиры, но не более 10 млн рублей. Дальше застройщику и дольщику нужно заключить новый договор счета эскроу, но уже в другом банке.

п. 3 ст. 12.2 177-ФЗ

Где и как открывать счета эскроу

Счет эскроу можно открыть в любом банке из перечня Центрального банка Российской Федерации. Банк России включает в перечень только банки, которые соответствуют критериям, установленным Правительством Российской Федерации. На 1 марта 2019 года таких банков 63, но каждый месяц список обновляется. Узнать актуальную информацию можно на официальном сайте Банка России.

Уполномоченные банки для открытия счетов эскроу на 01.03.2019 [xls, 37 КБ]

Чтобы заключить договор счета эскроу с покупателем, банку нужен заключенный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В договоре участия в долевом строительстве должно быть указано, что расчеты по договору — через перечисление денег на счет эскроу в этом банке.

Рекомендуем сравнить условия нескольких банков из перечня и оценить свои возможности: если собираетесь строить на собственные средства без кредитования, заключать договоры счета эскроу можно с любым банком.

Если нужен кредит на строительство

По закону участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в банке, в котором застройщик получил финансирование строительства. После ввода дома в эксплуатацию деньгами с счетов эскроу банк погасит задолженность по кредитным договорам проектного финансирования.

Чтобы получить кредит на строительство, нужно собрать документы для конкретного банка. В двух соседних банках могут попросить разные пакеты документов — рекомендуем уточнить информацию перед визитом. Примерный список:

документ, подтверждающий право собственности на земельный участок (участок переходит в залог банку);
проектная документация;
разрешение на строительство;
технические условия на электроэнергию, воду, канализацию, газ;
расчет экономической доходности проекта.
Как завершать проекты по старой схеме

Если строительство началось до 1 июля 2019 года, застройщики могут сдать объект без открытия счетов эскроу. Для этого проект должен соответствовать критериям готовности многоквартирного дома. Минстрой разработал критерии недавно — на момент написания статьи законопроект вынесен на общественное обсуждение, но кое-что уже известно.

Текст законопроекта

Общие критерии

Чтобы завершать строительство без использования счетов эскроу, дом должен быть достроен на 30% и более, минимум 10% квартир в нем должны быть куплены дольщиками.


Есть и частные — более мягкие — критерии для отдельных групп застройщиков. В некоторых случаях девелопер может завершать строительство по старой схеме, если дом достроен только на 15%. Вот когда это возможно:

Если начатые объекты строят в рамках комплексного освоения территории, в том числе стандартное жилье по заказу местных властей;
Если в рамках проекта девелопер сносит ветхое или аварийное жилье;
Если девелопер строит социальную инфраструктуру.
Если же застройщик занимается проблемным объектом — достраивает дома обманутых дольщиков — или включен в перечень системообразующих организаций, он вправе закончить строительство без счетов эскроу, если проект готов хотя бы на 6%. Однако второй критерий готовности для застройщиков остается неизменным: минимум 10% квартир в доме к 1 июля должны быть проданы.

Запомнить

Новая схема расчетов со счетами эскроу с 1 июля 2019 года станет обязательной для всех, кто заключает договоры участия в долевом строительстве.
Застройщик и покупатель жилья заключают с банком договор счета эскроу. Банк выступает как эскроу-агент — независимое третье лицо, которое не имеет своего интереса в сделке.
Счет эскроу — счет дольщика в банке, на котором деньги хранятся до успешной сдачи дома в эксплуатацию. Если застройщик обанкротится, банк вернет деньги покупателю жилья.
Специальный счет застройщика и счет эскроу — разные счета. Счет эскроу банк открывает на имя покупателя. К этому моменту у застройщика должен быть специальный расчетный счет в том же банке.
Банк переведет деньги с эскроу-счета покупателя на расчетный счет застройщика, когда будут выполнены условия договора долевого участия в строительстве.
Счет эскроу можно открыть в любом банке из перечня Центрального банка Российской Федерации.
Срок хранения денег на счете эскроу не должен превышать 6 месяцев от даты сдачи дома в эксплуатацию, указанной в проектной декларации.
Search form
Display RSS link.
Link
Friend request form

Want to be friends with this user.

QR code
QR